Tình hình thị trường bất động sản Thành phố 05 tháng đầu năm và dự báo thị trường 07 tháng cuối năm 2016:
ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN
Số: 40/ CV- HoREA
“V/v Báo cáo bổ sung phục vụ Hội nghị Lãnh đạo Thành phố làm việc với Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
--------000--------
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 06 năm 2016
Kính gửi: - Thường trực Thành Ủy thành phố Hồ Chí Minh
- Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
- Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
I/- Tình hình thị trường bất động sản Thành phố 05 tháng đầu năm và dự báo thị trường 07 tháng cuối năm 2016:
- Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh vẫn đang trong quá trình phục hồi và tăng trưởng. So sánh với năm 2015 là năm mà thị trường bất động sản thành phố đã có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc thị trường nhà ở, văn phòng cho thuê, bất động sản công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nghỉ dưỡng... thì 05 tháng đầu năm 2016, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, như: giao dịch chững lại; có dấu hiệu lệch pha sang phân khúc bất động sản cao cấp trong khi thiếu sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ có 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền; có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chủ yếu nhằm mục đích mua đi bán lại). Ngân hàng Nhà nước cũng đang có sự điều chỉnh chuyển sang chính sách tín dụng thận trọng hơn thông qua việc ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN ngày 27/05/2016; và đã chốt lại gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Trong thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện một số trường hợp chủ đầu tư dự án (có trường hợp do sự quản lý lỏng lẻo hoặc đồng tình của tổ chức tín dụng) đã không chấp hành đúng các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, chưa đảm bảo đủ điều kiện đưa nhà chung cư vào sử dụng đã cho khách hàng vào ở; chưa thực hiện đúng các quy định về thế chấp, giải chấp và bán nhà cho khách hàng đã gây thiệt hại cho người tiêu dùng và ảnh hưởng đến an sinh xã hội; tranh chấp trong chung cư vẫn còn xảy ra phức tạp. Trong hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện những bất cập cần phải được nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, cũng như cần có sự cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, tăng cường sự phối hợp chặt chẽ, liên thông giữa Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, các Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài chính, Sở Kế hoạch Đầu tư, Cục Thuế và các quận, huyện theo hướng minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng, tiện lợi theo cơ chế "một cửa" với "tinh thần phục vụ" nhân dân và doanh nghiệp, chứ không phải "hành là chính". Đồng thời, có cơ chế và chính sách nhằm thu hút các nhà đầu tư tham gia "Chương trình đột phá thứ 7: Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị" theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ X, mà trọng tâm là chương trình chỉnh trang, xây dựng lại các khu nhà chung cư hư hỏng nặng gắn với chỉnh trang từng khu phố, ô phố; và chương trình di dời - tái định cư, chỉnh trang các khu nhà lụp xụp trên các kênh rạch bị ô nhiễm nặng mà nhiều nhất là tại địa bàn quận 8, quận Bình Thạnh...
- Dự báo thị trường bất động sản Thành phố 07 tháng cuối năm 2016 sẽ nhỉnh hơn 05 tháng đầu năm, nhưng nhìn toàn cục cả năm 2016 thị trường bất động sản có xu thế vẫn trong trạng thái chững lại, và vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn như đã nêu trên. Nhân tố tích cực tác động đến việc nâng cao niềm tin thị trường, nhất là nhà đầu tư và người tiêu dùng xuất phát trước hết từ cam kết của Chính phủ và Lãnh đạo Thành phố với thông điệp: Chính phủ - chính quyền Thành phố kiến tạo sự phát triển, Chính phủ - chính quyền Thành phố liêm chính, Chính phủ - chính quyền Thành phố coi khu vực tư nhân là động lực phát triển kinh tế, phát động chương trình quốc gia khởi nghiệp - thành phố khởi nghiệp, với các Nghị quyết 19/NQ-CP và mới đây là Nghị quyết 35/NQ-CP ngày 16/05/2016 của Chính phủ. Lãnh đạo Thành phố đã cam kết tạo môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng và bằng nhiều hành động cụ thể đã truyền cảm hứng mạnh mẽ cho người dân và cộng đồng doanh nghiệp nhằm xây dựng Thành phố có chất lượng sống tốt, khôi phục vị thế hàng đầu của Sài Gòn Hòn ngọc Viễn đông - Thành phố Hồ Chí Minh; Việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN cũng đã phát đi cảnh báo mạnh mẽ đối với thị trường bất động sản, và sẽ tạo bước ngoặt, làm thay đổi thị trường bất động sản theo hướng tích cực, bền vững, buộc các doanh nghiệp phải thực hiện lộ trình giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, để tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế từ các quỹ đầu tư trong nước, từ các quỹ đầu tư và các nhà đầu tư nước ngoài; bằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu dự án; chuyển đổi thành doanh nghiệp cổ phần, mở rộng huy động vốn trên sàn chứng khoán; đẩy nhanh quá trình mua bán, sáp nhập doanh nghiệp hình thành những tập đoàn lớn; kích thích thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A), từ đó sàng lọc các doanh nghiệp yếu kém, tay không bắt giặc.
II/- Về việc xem xét, giải quyết các kiến nghị của Hiệp hội:
Để chuẩn bị nội dung phục vụ "Hội nghị Lãnh đạo Thành phố làm việc với Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh", Hiệp hội đã báo cáo Thường trực Thành ủy, Thường trực Ủy ban nhân dân Thành phố và các Sở, Ngành bằng nhiều văn bản mà gần đây nhất là văn bản số 29/CV-HoREA ngày 09/05/2016 và số 37/CV-HoREA; 38/CV-HoREA; Các vị Giám đốc Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã làm việc với Hiệp hội; đặc biệt là cuộc họp do Giám đốc Sở Xây dựng tổ chức với đại diện của nhiều Sở, Ngành tham dự đã thảo luận, xử lý các nội dung kiến nghị của Hiệp hội. Hiệp hội rất hoan nghênh Sở Xây dựng đã có văn bản số 7555/SXD-PTN&TTBĐS ngày 12/05/2016, Sở Tài chính đã có văn bản số 3245/STC-BVG ngày 16/05/2016, Cục Thuế Thành phố đã có văn bản số 4385/CT-KTTĐ ngày 16/05/2016 cho ý kiến về các nội dung kiến nghị của Hiệp hội. Đã có 27/32 kiến nghị của Hiệp hội đã được sự đồng thuận của Sở Xây dựng, các Sở, Ngành để trình Chính phủ và Thành phố xem xét giải quyết, hoặc do các Sở, Ngành phối hợp giải quyết; có 05 kiến nghị của Hiệp hội chưa được Sở Xây dựng và các Sở, Ngành đồng ý hoặc còn có ý kiến khác (đính kèm Phụ lục). Hiệp hội xin báo cáo các vướng mắc còn lại, như sau:
1/- Về tiền sử dụng đất:
1.1)- Sửa đổi trong trung hạn và dài hạn:
Hiện nay, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng lại là một khoản thu ngân sách rất lớn theo quy định của Luật Đất đai và Luật Ngân sách Nhà nước, và theo cách hành thu hiện nay thì tiền sử dụng đất là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng, là "ẩn số", không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư, và đã tạo ra cơ chế "xin - cho". Để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì về trung hạn, dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đây là một sắc thuế: "Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất chuyên dụng sang đất ở", có thuế suất, như vậy mới đảm bảo tính minh bạch và loại trừ cơ chế xin - cho, như báo cáo số 196/BC-UBND ngày 08/11/2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố đã gửi Thủ tướng Chính phủ. Nhưng đây là vấn đề cực khó, lâu dài chỉ có thể được giải quyết trong trung hạn, dài hạn vì cần phải được Quốc hội xem xét, phê chuẩn.
1.2)- Yêu cầu cấp bách hiện nay:
Tiền sử dụng đất là nguồn thu ngân sách rất lớn của Thành phố, trong thời gian qua có nhiều chủ đầu tư phải xếp hàng chờ đợi được nộp tiền sử dụng đất, trong lúc ngân sách Thành phố rất cần bổ sung nguồn vốn này. Vấn đề cấp bách hiện nay là cần cải tiến quy trình, thủ tục thu tiền sử dụng đất với mức thu hợp lý, rút ngắn thời gian (hiện nay phải trên dưới 01 năm), và loại trừ tệ nạn nhũng nhiễu do cơ chế xin - cho, như sau:
1.1.1- Quy trình xác định tiền sử dụng đất hiện nay không hợp lý vì do 02 Sở thực hiện:
+ Sở Tài nguyên Môi trường đấu thầu qua mạng chọn công ty tư vấn xác định giá đất để đề xuất tính tiền sử dụng đất của dự án. Chi phí xác định giá đất do ngân sách chi trả, nên gần như các công ty tư vấn đều bỏ giá rất thấp (thậm chí chỉ vài trăm ngàn đồng) để được trúng thầu, sau đó có thể xảy ra trường hợp công ty tư vấn sẽ "làm tình làm tội" chủ dự án, và không loại trừ việc "thỏa thuận" kết quả xác định tiền sử dụng đất; nếu "khó xơi" thì công ty tư vấn bỏ của chạy lấy người (như tại dự án 128 Hồng Hà, quận Phú Nhuận của Công ty CP Thương mại Phú Nhuận);
+ Sở Tài chính (Ban Vật giá) là thường trực Hội đồng xác định giá đất Thành phố có nhiệm vụ thẩm định đề xuất tính tiền sử dụng đất dự án do Sở Tài nguyên Môi trường chuyển qua: Nếu thuận thì trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp; Nếu không thuận thì trả hồ sơ làm lại từ đầu rất mất thời gian. Quy trình này không hợp lý, mất rất nhiều thời gian. Trước Luật Đất đai 2013, chỉ một đầu mối là Sở Tài chính chịu trách nhiệm việc thẩm định tiền sử dụng đất dự án nên kết quả nhanh hơn.
Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ giao một Sở (hoặc Sở Tài nguyên Môi trường, hoặc Sở Tài chính) chịu trách nhiệm vấn đề này thì hợp lý hơn, sẽ rút ngắn thời gian, giải tỏa hồ sơ tồn đọng, tạo điều kiện cho chủ đầu tư sớm đưa dự án vào thực hiện và không bỏ lỡ cơ hội kinh doanh.
Khâu thẩm định số tiền sử dụng đất phải nộp cũng chính là mảnh đất béo bở, dễ phát sinh tham nhũng, tiêu cực, đề nghị Lãnh đạo Thành phố quan tâm, giám sát, đặc biệt là công tác quản lý cán bộ.
1.1.2- Đề nghị khấu trừ hợp lý chi phí giải phóng mặt bằng dự án:
Theo quy định tại khoản (1.d) điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì "Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích", nhưng theo cơ chế hiện nay thì trên thực tế, Sở Tài chính chỉ duyệt mức khấu trừ bằng khoảng 20% chi phí thực mà doanh nghiệp đã bỏ ra để giải phóng mặt bằng dự án; tiền sử dụng đất còn lại phải nộp rất nặng, bằng khoảng 80% chi phí đã giải phóng mặt bằng, nên gần như doanh nghiệp phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do việc áp dụng phương pháp định giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP chủ yếu theo "phương pháp thặng dư", đã tính cả toàn bộ giá trị kinh doanh trong tương lai (vì tại thời điểm này, nhà đầu tư chưa kinh doanh, chưa có doanh thu thực tế) theo chỉ tiêu đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án và áp đặt mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp (Nhất là đối với các dự án ở khu trung tâm thành phố, doanh nghiệp mua lại nhà có sổ đỏ, nhưng cũng bị tính toán như trên; Năm 2014, có dự án tại quận Bình Tân, chủ đầu tư chỉ bán căn hộ với giá 13,9 triệu đồng/m2 nhưng cơ quan chức năng lại áp giá bán phải là 17 triệu đồng/m2 để tính tiền sử dụng đất phải nộp; Dự án chung cư (công trình cấp 1) tại phường 26, quận Bình Thạnh, có diện tích khuôn viên 11.466m2, gồm 1 tầng hầm, 05 tầng thương mại, 13 tầng ở, gồm có 80.262m2 sàn xây dựng, trong đó, có 68.796m2 nhà ở, 11.466 m2 thương mại, 4.584m2 chỗ để xe. Đơn vị tư vấn đã tính tiền sử dụng đất đến 200,1 tỷ đồng, vượt quá mức chịu đựng của doanh nghiệp. Có 03 điểm bất hợp lý như sau: (1) Suất đầu tư được áp giá 7,4 triệu đồng/m2, trong lúc suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 9,4 triệu đồng/m2 (gần đúng chi phí thực tế của chủ đầu tư) làm cho chủ đầu tư bị thiệt vì tính thiếu; (2) Doanh thu cho thuê khu thương mại được tính đơn giá 15 USD/m2, trong khi thực tế giá thuê chỉ khoảng 150 nghìn đồng/m2 tương đương 07 USD/m2; Doanh thu cho thuê chỗ để xe ô tô 750 nghìn đồng/tháng/xe, tất cả đều tính công suất cho thuê 100% trong 50 năm không đúng với thực tế; (3) Điểm cực kỳ vô lý là tính doanh thu cho thuê chỗ để xe máy với đơn giá 200 nghìn đồng/tháng/xe (trong lúc giá quy định của Thành phố hiện nay chỉ 90.000 đồng/tháng/xe), cũng tính công suất cho thuê 100% trong 50 năm, vì theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chỗ để xe máy thuộc sở hữu chung, chủ đầu tư phải bàn giao lại cho Ban quản trị chung cư quản lý vận hành nên không thể tính vào doanh thu của dự án. Từ đó, đẩy số tiền sử dụng đất lên cao làm tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Lẽ ra, không nên tính toán quá chi li và thiếu thực tế như trên, mà nên để doanh nghiệp kinh doanh có lợi nhuận và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp càng nhiều thì tốt hơn.
Để giải quyết được phần nào bất hợp lý này, Hiệp hội kiến nghị bổ sung thêm khoản 4 vào điều 4 dự thảo "Nghị định quy định bổ sung một số nội dung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất" để xử lý trường hợp doanh nghiệp đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân với giá thị trường, được Ủy ban Nhân dân phường, xã, hoặc cơ quan công chứng chứng thực, sau khi được cơ quan thẩm định giá thẩm định thì được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
2/- Về sự cần thiết giao đất ổn định lâu dài cho chủ đầu tư đối với phần diện tích công trình thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở:
Luật Đất đai quy định chỉ có đất ở mới được giao quyền sử dụng ổn định lâu dài, các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn. Thực tế cho thấy, trong cùng một dự án, thậm chí trong cùng một tòa nhà thì phần chủ sở hữu căn hộ bên trên được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần đế của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) phổ biến là 50 năm. Điều này không hợp lý và cần được thay đổi.
Hiệp hội đề nghị Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi để áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với các dự án, các công trình trong đô thị do nhà đầu tư trong nước thực hiện.
3/- Về cơ chế chọn chủ đầu tư để đẩy nhanh chương trình xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch:
Hiệp hội đã có văn bản số 38/CV-HoREA ngày 02/06/2016 (đính kèm).
Theo Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Nghị định 101/2015/NĐ-CP thì phương thức lựa chọn chủ đầu tư hiện hành có nhược điểm rất lớn là khó tìm được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và phải mất rất nhiều thời gian để lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng, cũng như dự án chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, trong lúc nhu cầu này của thành phố rất lớn và rất cấp bách, gắn với Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ X từ 2015-2020. Đồng thời, với vị trí là đô thị đặc biệt cần có cơ chế riêng để xử lý kịp thời các vấn đề đặc thù của thành phố. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị cơ chế lựa chọn chủ đầu tư các dự án như sau:
- Đề nghị Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét, quyết định lựa chọn nhà đầu tư các dự án chỉnh trang đô thị; xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, hư hỏng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch trên địa bàn Thành phố, thay vì từng dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà đầu tư như đã quy định tại điều 26 Luật Đấu thầu 2013;
- Đề nghị Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét, quyết định chỉ định thầu đối với nhà đầu tư các dự án chỉnh trang đô thị; xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, hư hỏng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện; hoặc chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện thu xếp vốn; hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu quả cao nhất do Ủy ban nhân dân Thành phố xét duyệt.
4/- Về sự cần thiết phân cấp, ủy quyền cho Thành phố phê duyệt dự án:
Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý nhà nước có chức năng lãnh đạo, chỉ đạo, định hướng chiến lược, và kiểm tra, giám sát, không cần thiết phải trực tiếp xét duyệt, quyết định các dự án mà các đô thị đặc biệt như thành phố Hồ Chí Minh có đủ năng lực giải quyết được. Do vậy, Hiệp hội đề nghị cơ chế phân cấp, ủy quyền cho Thành phố phê duyệt dự án, để giảm bớt thủ tục hành chính và tiết kiệm chi phí, như sau:
- Đề nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng ủy quyền cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét quyết định phê duyệt tất cả các dự án nhà ở trên địa bàn, không phân biệt quy mô;
- Đề nghị Bộ Xây dựng ủy quyền cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh xem xét, quyết định phê duyệt các dự án công trình nhà ở cao tầng cấp 1 đến cao độ +100m (ngoại trừ các công trình cao trên 100m hoặc công trình cấp đặc biệt);
- Đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho bổ sung "chỉ tiêu dân số" vào khoản 5 điều 8 Nghị định 101/2015/NĐ-CP; hoặc đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung "chỉ tiêu dân số" vào dự thảo Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP khi lập dự án đầu tư xây dựng lại chung cư hư hỏng nặng để đảm bảo tính khả thi; đồng thời Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung vào dự thảo Thông tư của Bộ Xây dựng quy định nguyên tắc để tính giá bán căn hộ mua thêm theo giá kinh doanh phải được xác định ngay từ đầu trong dự án xây dựng lại chung cư để bảo vệ quyền lợi của các hộ ghép trong chung cư.
5/- Về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng:
Hiệp hội đã có văn bản số 37/CV-HoREA ngày 01/06/2016 (đính kèm).
Thực hiện Nghị quyết 23/NQ-CP ngày 30/03/2016 của Chính phủ cho phép tiếp tục triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cho đến khi giải ngân hết, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 3954/NHNN-TD ngày 30/05/2016 trình Thủ tướng Chính phủ đề nghị cho phép cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng tín dụng trước ngày 31/03/2016 được giải ngân đến hết ngày 31/12/2016; và dừng giải ngân đối với cá nhân, hộ gia đình đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đề xuất này còn những điểm chưa hợp lý, Hiệp hội xin kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét các đề xuất như sau:
- Đề nghị cho phép gia hạn giải ngân tái cấp vốn đối với các hợp đồng tín dụng đã ký trước ngày 31/03/2016 đối với khách hàng là cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê, thuê mua nhà ở, xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình theo điều kiện và tiến độ giải ngân của hợp đồng tín dụng (không giới hạn đến ngày 31/12/2016 như đề xuất của Ngân hàng Nhà nước).
- Đề nghị cho phép gia hạn giải ngân tái cấp vốn đối với các hợp đồng tín dụng đã ký trước ngày 31/03/2016 đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội, với điều kiện căn hộ của dự án đó đã bán cho khách hàng mà người mua nhà đã ký hợp đồng vay gói 30.000 tỷ đồng trước ngày 31/03/2016.
6/- Về nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu 25m2/căn hộ tương đương diện tích nhà ở xã hội:
Ngày 17/05/2006, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 75/2006/QĐ-UBND cho phép các chủ nhà trọ được xây dựng nhà cho công nhân, lao động thuê với diện tích mỗi phòng trọ ít nhất là 9m2 (nếu không có nhà vệ sinh) và ít nhất 12 m2 (nếu có nhà vệ sinh trong phòng). Từ khi có quy định này, cho đến nay, có khoảng 87% nhu cầu nhà trọ cho sinh viên, công nhân, lao động, người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư do người dân tự giải quyết. Hiện nay, cũng đã có doanh nghiệp làm các chung cư thấp tầng với căn hộ diện tích nhỏ, đầy đủ tiện ích, đảm bảo an toàn, an ninh cho đối tượng nêu trên thuê để ở với giá rẻ. Nhưng theo Luật Nhà ở thì chỉ có căn hộ nhà ở xã hội thì có diện tích tối thiểu là 25 m2, không được áp dụng cho căn hộ nhà ở thương mại. Đây là điều bất cập rất lớn, bởi lẽ tại sao cùng là người thu nhập thấp như nhau nhưng chỉ có thể mua nhà ở xã hội thì mới có căn hộ nhỏ, còn nhà ở thương mại thì không có loại căn hộ này. Chính vì thế, Hiệp hội đề xuất cho phép tại những khu vực ngoại thành có thể được quy hoạch khu dân cư hỗn hợp, vừa có nhà ở xã hội (được miễn tiền sử dụng đất, thuế GTGT 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, chủ đầu tư dự án và người mua được ưu đãi tín dụng) vừa có nhà ở thương mại "chuẩn thấp" có diện tích tối thiểu 25m2/căn hộ tương đương nhà ở xã hội (nhà ở thương mại phải nộp tiền sử dụng đất, thuế GTGT 10%, thuế thu nhập doanh nghiệp 20%, không được ưu đãi tín dụng) để giải quyết nhu cầu nhà ở rất cấp bách và rất lớn của người thu nhập thấp đô thị và gần 3 triệu người nhập cư. "Chuẩn thấp" không có nghĩa là không có chuẩn, mà là lấy tiêu chuẩn nhà ở xã hội để thực hiện.
Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét chấp thuận tiêu chuẩn diện tích tối thiểu của nhà ở thương mại ở mức 25m2/căn hộ; và để tránh trường hợp bị lạm dụng quy định này thì cần có quy hoạch chi tiết tại từng quận, huyện để giải quyết nhu cầu của cư dân.
7/- Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) cho người mua nhà đã nhận bàn giao nhà và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng với chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã thế chấp dự án và căn hộ cho ngân hàng:
Ngày 17/09/2015, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản số 5637/UBND-ĐTMT trình Thủ tướng xin chỉ đạo việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) cho các trường hợp người mua nhà đã nhận bàn giao nhà và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng với chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư đã thế chấp dự án và căn hộ cho ngân hàng (như trường hợp chung cư Harmona quận Tân Bình). Ngày 11/04/2016, Bộ Tư pháp đã có văn bản số 1184/BTP-ĐKGDBĐ (đính kèm) đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố rà soát, đánh giá, thống kê số lượng từng dự án để có biện pháp xử lý phù hợp. Hướng giải quyết là chủ đầu tư phải giải chấp và thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà, nếu chủ đầu tư không thực hiện việc này thì sẽ bị xử lý hành chính hoặc bị xử lý theo quy định của pháp luật; người mua nhà có quyền khởi kiện chủ đầu tư theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Ủy ban nhân dân Thành phố cũng đã có văn bản số 2317/UBND-ĐTMT ngày 17/05/2016 (đính kèm) đã chỉ đạo thực hiện theo văn bản của Bộ Tư pháp nêu trên.
Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, chỉ đạo cho cấp sổ đỏ đối với người mua nhà đã nhận bàn giao nhà và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng với chủ đầu tư, bởi vì người mua nhà là bên ngay tình và đã hoàn thành nghĩa vụ và trước hết là không để cho người dân bị đuổi ra khỏi nhà. Việc tranh chấp về khoản vay tín dụng có tài sản bảo đảm giữa chủ đầu tư và ngân hàng do hai bên tự giải quyết, hoặc đưa ra tòa án giải quyết.
8/- Về bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản buộc chủ đầu tư dự án phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà, nhưng trên thực tế lại tăng thêm gánh nặng chi phí (tăng 1-2%) cho chủ đầu tư (ngân hàng là bên có lợi) mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu thêm chi phí này. Có nhiều doanh nghiệp rất lớn, có uy tín thương hiệu, được người tiêu dùng tín nhiệm mà vẫn phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng, và trên thực tế, việc thực hiện quy định này cũng còn lỏng lẻo.
Để bảo vệ quyền lợi người mua nhà, Hiệp hội đề nghị tiếp cận cách làm của các nước, như sau: Khi có dự án nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có thể mở bán, huy động vốn của khách hàng. Số tiền của khách hàng được chuyển vào tài khoản đóng của chính khách hàng tại ngân hàng. Số tiền này chủ đầu tư không được sử dụng, lãi phát sinh thì chủ tài khoản được hưởng. Khi đã có được đến khoảng 50-60% tổng số khách hàng ký hợp đồng mua căn hộ thì chủ đầu tư được khởi công xây dựng. Số tiền ứng trước của khách hàng được coi là số tiền đảm bảo để ngân hàng cho chủ đầu tư vay thực hiện dự án và ngân hàng giám sát chặt chẽ việc sử dụng số tiền này đúng mục đích.
9/- Về thủ tục hành chính:
Thủ tục hành chính phức tạp, nhiêu khê, nhũng nhiễu, "hành là chính", chi phí không chính thức (chi phí phần mềm không giải trình được) ngay từ công đoạn giải phóng mặt bằng (nếu dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất thì còn phải "lụy" Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng), đến xin chủ trương đầu tư, thỏa thuận quy hoạch, xin thỏa thuận chiều cao công trình ngoài phễu bay, phòng cháy chữa cháy, thẩm duyệt thiết kế cơ sở, xin giấy phép xây dựng, xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất, xin giấy chứng nhận công trình đủ điều kiện đưa vào sử dụng, thông báo cho Sở Xây dựng tối thiểu 15 ngày trước khi mở bán nhà của dự án... là một rừng thủ tục, một ma trận mà chủ đầu tư dự án bất động sản phải gánh chịu, bị "hành hạ" và mất vài ba năm để làm thủ tục. Mà thủ tục "hành là chính" không tạo ra GDP, không tạo ra nguồn thu ngân sách, làm ức chế sự sáng tạo, năng động của chủ đầu tư, làm đọng vốn, làm tăng nợ xấu, và làm giảm đi thậm chí mất cơ hội kinh doanh. Gần như doanh nghiệp mất đến 50% quỹ thời gian và năng lượng chỉ để phục vụ các thủ tục hành chính, chỉ còn 50% thời gian và năng lượng lo cho dự án. Thành phố Hồ Chí Minh chỉ có thể khôi phục lại vị trí số 1 nếu được Trung ương "cởi trói" cơ chế cũ bằng cơ chế vận hành mới tương xứng với đô thị đặc biệt; và Thành phố phải tự "cởi trói" những rào cản và hạn chế do chính mình đặt ra, mà trước hết là chính quyền Thành phố kiến tạo sự phát triển, tạo điều kiện tối đa cho khu vực tư nhân phát triển đầu tư, sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là cải cách triệt để thủ tục hành chính và con người hành chính với "tinh thần phục vụ" dân và doanh nghiệp. Hiệp hội đề nghị thêm một số nội dung như sau:
9.1)- Về thỏa thuận chiều cao công trình cao tầng:
Hiện nay, mọi công trình cao tầng đều phải thỏa thuận với Cục Tác chiến về chiều cao công trình ngoài phạm vi phễu bay của sân bay Tân Sơn Nhất. Thành phố đã có tòa nhà Bitexco 68 tầng cao nhất thành phố, nhưng có một bất hợp lý rất lớn là mọi công trình cao tầng dù cạnh bên và thấp hơn tòa nhà 68 tầng cũng đều phải đi xin thỏa thuận chiều cao công trình, tốn kém rất nhiều thời gian.
Hiệp hội đề nghị Cục Tác chiến xem xét cấp cho thành phố Hồ Chí Minh (có thể Sở Quy hoạch Kiến trúc là tốt nhất) thông tin về phễu bay để doanh nghiệp giảm thiểu thời gian và chi phí làm thủ tục hành chính này.
9.2)- Về nhu cầu cấp phép trước phần móng và hầm của dự án chung cư cao tầng:
Vừa qua, Sở Xây dựng đã cấp giấy phép xây dựng phần móng và hầm của chung cư 128 Hồng Hà, quận Phú Nhuận của Công ty CP Thương mại Phú Nhuận trong khi chờ hoàn tất các thủ tục về đất đai để được cấp giấy phép xây dựng toàn bộ công trình. Sở Xây dựng đã rất tích cực hỗ trợ cho nhà đầu tư vì nếu chờ đợi để đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng cho toàn bộ công trình thì còn phải mất nhiều tháng. Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng xem xét cấp giấy phép xây dựng phần móng và hầm của chung cư cho các trường hợp tương tự để hỗ trợ chủ đầu tư và thị trường bất động sản Thành phố.
Trân trọng kính trình!
Nơi nhận: TM. BAN CHẤP HÀNH HIỆP HỘI
- Như trên; CHỦ TỊCH
- Ban Chấp hành;
- Quý vị Hội viên;
- Lưu VT.
Lê Hoàng Châu
Phụ lục kèm theo báo cáo số 40/CV-HoREA ngày 05/06/2016
I/- Danh mục các kiến nghị của Hiệp hội đã được các Sở, Ngành nhất trí tại văn bản số 7555/SXD-PTN&TTBĐS ngày 12/05/2016 của Sở Xây dựng:
1. Về tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp bất động sản.
2. Về tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
3. Về xử lý nghĩa vụ tài chính do chậm đưa đất vào sử dụng.
4. Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho doanh nghiệp bất động sản sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của dự án.
5. Về quy định bất hợp lý trong Luật Đất đai đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án.
6. Về kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường và Ủy ban nhân Thành phố về việc cần thiết hỗ trợ cho doanh nghiệp đã giải phóng mặt bằng một phần diện tích dự án.
7. Về giải quyết ách tắc trong lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.
8. Về đề nghị cho chuyển nhượng dự án sau khi đã giải phóng mặt bằng.
9. Về xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng nặng.
10. Về phát triển nhà ở xã hội.
11. Về nhà ở tái định cư.
12. Về phát triển nhà ở thương mại quy mô nhỏ cho thuê hoặc bán với giá thấp.
13. Về quản lý, vận hành chung cư.
14. Về tình trạng phân lô hộ lẻ ở một số quận ven và huyện ngoại thành.
15. Về kiến nghị Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp giải quyết ách tắc hiện nay trong việc công chứng, đăng ký thế chấp dự án nhà ở; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
16. Về kiến nghị Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp xem xét điều chỉnh mức thu phí công chứng quá cao hiện nay.
17. Về kiến nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ, Quốc hội cho phép doanh nghiệp được lấy lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù trừ thua lỗ của hoạt động khác.
18. Về kiến nghị Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN.
19. Về mối tương quan giữa phát triển bất động sản với giải quyết ùn tắc giao thông và chống ngập nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
20. Về bất hợp lý khi đầu tư hệ thống cấp điện, cấp nước sạch đến đồng hồ căn hộ dự án.
21. Về cơ chế một cửa để giải quyết hồ sơ dự án nhà ở.
22. Về thành phần hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư.
23. Về chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án (Công ty Nam Long đề nghị).
24. Về cấp phép xây dựng đối với khu đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong dự án thì chủ đầu tư không phải lập lại chấp thuận đầu tư (Công ty Nam Long đề nghị).
25. Về giải quyết các vướng mắc tại dự án Dragon City huyện Nhà Bè của Công ty CP Địa ốc Phú Long.
26. Về giải quyết các vướng mắc của Công ty CP Khu công nghiệp Hiệp Phước.
27. Về việc giải quyết cấp sổ đỏ cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền theo hợp đồng mà chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho ngân hàng.
II/- Danh mục các kiến nghị của Hiệp hội chưa được các Sở, Ngành đồng ý hoặc có ý kiến khác tại văn bản số 7555/SXD-PTN&TTBĐS ngày 12/05/2016 của Sở Xây dựng:
1. Về khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng thực tế của doanh nghiệp vào tiền sử dụng đất phải nộp.
2. Về đề nghị cho phép quy hoạch những khu dân cư hỗn hợp "chuẩn thấp".
3. Về đề nghị Bộ Xây dựng xem xét lại việc phân cấp phê duyệt dự án.
4. Về việc chậm cấp sổ đỏ cho người mua nhà mà chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng.
5. Về phương pháp xác định tiền sử dụng đất dự án còn nhiều bất cập.
HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM
-188x135.jpg)
-188x135.jpg)
