Thị trường bất động sản của Việt Nam : Có thể chèo lái qua các thủ phủ mê cung?

S.N. Jehan, Thanh Nga LƯƠNG - Đại học Ritsumeikan Châu Á Thái Bình Dương

Trừu tượng

Bài viết này cung cấp một cái nhìn bao quát về thị trường bất động sản tại Việt Nam và chỉ ra những vấn đề bất cập hiện tại, tiếp theo là các giải pháp để giải quyết cho những vấn đề đó. Thị trường bất động sản của Việt Nam là một thị trường non trẻ, nhưng lại trên đà phát triển quá nhanh, nên nó phải đối mặt với những vấn đề cơ bản của một thị trường mới như các khuôn khổ pháp lý không hiệu quả, thiếu minh bạch và chuyên nghiệp, và thiếu các nguồn tài chính. Các giải pháp chính sách tiềm năng để xử lý những vấn đề này bao gồm các hành động của chính phủ để cải thiện điều kiện thị trường và thu hút vốn nước ngoài vào thị trường. Chúng tôi cũng đề nghị khuyến khích các liên minh chiến lược giữa các công ty trong và ngoài nước bất động sản (giải pháp ngắn hạn) và chứng khoán hóa bất động sản (giải pháp dài hạn).

 

Giới thiệu

Thị trường bất động sản non trẻ nhưng đang trên đà phát triển của Việt Nam, đã trải qua một sự bùng nổ trong năm 2007 và nửa đầu năm 2008. Điều này trùng hợp với việc Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới. Cung và cầu trong bốn loại bất động sản là chung cư, văn phòng cho thuê, khách sạn và nhà bán lẻ có mức tăng trưởng mạnh mẽ, với giá cả hầu như tăng vọt đến  ngưỡng 200% trước năm 2007 (CBRE 2008). Các nguyên nhân chính của sự bùng nổ bao gồm dân số trẻ và người giàu, dòng vốn lớn từ nước ngoài, và các chính sách hỗ trợ từ chính phủ. Tuy nhiên, suy thoái kinh tế gần đây, lạm phát cao và chính sách thắt chặt tiền tệ đã làm chậm lại thị trường này; do đó giá cả đã giảm đáng kể, trong khi tăng trưởng trong cung, cầu và đầu tư đã gần như dừng lại. Vấn đề cơ bản của một thị trường non trẻ đã bắt đầu bộc phát, trong đó để nó đi xuyên qua các thủ phủ mê cung là vấn đề nghiêm trọng nhất. Thật vậy, thị trường bị phụ thuộc vào rất ít các kênh huy động vốn, chủ yếu là các ngân hàng thương mại, được cung cấp tài chính rất hạn chế trong điều kiện hiện nay. Bài viết này nhằm cung cấp cho độc giả một cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản của Việt Nam, chỉ ra những vấn đề chính trên thị trường hiện nay đang phải đối mặt, và đề xuất các giải pháp ngắn hạn và dài hạn cho những vấn đề đặc biệt tập trung vào những thủ phủ mê cung mà nó cần vượt qua.

Quá trình Tiến Hóa của thị trường Bất Động Sản Việt Nam

Lịch sử của thị trường bất động sản của Việt Nam có thời gian không bao lâu. Kể từ lúc bắt đầu và đến bây giờ, Việt Nam đã duy trì một nền kinh tế phụ thuộc nhiều vào các hoạt động nông nghiệp; hầu hết đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Trong thời kỳ phong kiến, ngành công nghiệp chủ yếu tồn tại dưới hình thức thuê theo hợp đồng từ các địa chủ để nông dân làm thuê và đổi lấy tiền mặt hoặc các sản phẩm nông nghiệp. Tuy nhiên, hình thức này dần dần được loại bỏ sau khi Việt Nam giành độc lập từ Pháp vào năm 1945, khi đất đã được lấy lại và được quản lý bởi chính phủ Việt Nam. Cho đến khi các cải cách kinh tế năm 1986 (chương trình Đỗi Mới), các chính sách của chính phủ tập trung vào các hoạt động nông nghiệp tập thể và do đó hơn 90 phần trăm đất thuộc về các hợp tác xã nông nghiệp, lại không có chỗ chính thức nào cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên vào giai đoạn 1986-1992, đã có một số nỗ lực đầu tiên để chuyển giao các quyền và lợi ích của đất cho các hộ gia đình nông nghiệp để thúc đẩy nông nghiệp.

Những năm đầu tiên của kế hoạch mười năm tiếp theo (1993 đến 2003) đã cho thấy một cú nhảy lớn từ tập trung phân cấp về quyền sở hữu, cùng với sự phân cấp của cả hai hoạt động nông nghiệp và công nghiệp. Những người chủ đất được đưa ra năm quyền cơ bản để trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản, với giá quy định của Chính phủ (1993 Luật Bất động sản). Trong thời gian đó, hệ thống 2 giá đã tồn tại: giá thị trường và giá do chính phủ quy định, mà giá chính phủ chỉ khoảng 20-40 phần trăm so với giá thị trường. Giá đất phi nông nghiệp tăng vọt từ 50 đến 100 lần so với giá gốc trong thời hạn mười năm. Cơ chế cho phép- hỏi là đặc trưng nổi trội của hệ thống tài chính bất động sản trong giai đoạn này; do đó tạo ra tiền đề cho tham nhũng và hối lộ trong quản lý đất đai nhà ở, đầu cơ trong việc sử dụng và tiết kiệm thông qua quyền sở hữu bất động sản là những chuyện luôn xảy ra và rất bình thường.

Một điểm mới trong cải cách ruộng đất đã đạt được trong năm 2003, khi Nghị định 26-NQ / TW đã được thông qua trong phiên họp thứ 9 Quốc hội khoá 11, các luật bất động sản mới được ban hành trong cùng một năm. Nghị định này đã chỉ ra rằng đất không chỉ là một tài nguyên quý giá của quốc gia và nguyên liệu sản xuất đặc biệt, mà còn nội lực của đất nước và là vốn chủ chốt. Theo Nghị định, định giá bất động sản được chuyển từ cơ chế 2 giá theo cơ chế một giá, giá thị trường được đưa vào sử dụng. Các cơ chế hỏi và xin đã được gỡ bỏ. Và như một kết quả tốt, tham nhũng và hối lộ giảm đáng kể; đầu cơ đất và tiết kiệm trong các hình thức sở hữu bất động sản cũng giảm.

Xu hướng gần đây của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào ngày 07 tháng 11 năm 2006. Và vào tháng 01 năm 2007, bắt đầu thực hiện các cam kết gia nhập WTO để dần dần làm giảm hoặc loại bỏ các rào cản thuế quan và phi thuế quan đối với hàng hóa và dịch vụ nước ngoài, đồng thời cải thiện quy chế pháp luật và các thiết lập thể chế cho hoạt động kinh doanh, v.v… Việt Nam đã có những nỗ lực đáng kể để mở cửa thị trường cho các công ty nước ngoài và các nhà đầu tư, bao gồm cả việc nới lỏng giới hạn sở hữu nước ngoài trên nhiều lĩnh vực, và mở đường cho dòng chảy lớn của đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam . Theo Số liệu của Bộ Tài chính, dòng vốn FDI trong năm 2007 là khoảng 21 tỷ $, gấp đôi con số của năm 2006 (khoảng 10,5 tỉ $ US).

Năm 2007 là năm của ​​sự bùng nổ cơn sốt bất động sản ở Việt Nam, khi tăng trưởng kinh tế cao và sự bùng nổ của thị trường chứng khoán cũng như sự gia tăng đáng kể trong đầu tư nước ngoài tạo ra nhu cầu rất mạnh mẽ đối với  bật động sản (xem ví dụ : Hình 1 về cung cấp nhà ở tại Hà Nội). Thị trường căn hộ dân cư đã phát triển đáng kể kể từ đầu năm 2007.

Tại một thời điểm năm ngoái, các nhà đầu tư đã xếp hàng qua đêm để mua các căn hộ chung cư, với giá của các dự án có chất lượng tốt với giá 3500 đô cho mỗi mét vuông, cùng một mức giá của căn hộ loại A so với các dự án chung cư trung bình ở Bangkok; giá tăng gấp đôi trong 12 tháng và gần gấp ba lần trong một số trường hợp sau 18 tháng (Global Property Guide n.d.).

Hà Nội là thủ đô về chính trị, và thành phố Hồ Chí Minh là thủ đô về kinh tế của Việt Nam, báo cáo giá thuê văn phòng cao kỷ lục (tăng nhu cầu được thể hiện trong hình 2).

Hình 1: Cung cấp nhà và nhu cầu thực tế tại Hà Nội

Source: CBRE (Vietnam) 2007b.

Theo nghiên cứu của CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng loại A năm ngoái ở thành phố Hồ Chí Minh tăng 97% với 63 đô la cho 1 mét vuông, trong khi tỷ lệ trung bình tăng 29% với 49 đô cho 1 mét vuông, rất gần các con số đối với trung tâm thành phố Manhattan (53 đô cho 1 mét vuông) và hơn gấp đôi Bangkok (24 đô cho 1 mét vuông). Với điều này, Hồ Chí Minh đã trở thành 23 thành phố đắt đỏ nhất thế giới, xếp hạng số một trên toàn thế giới trong việc phát triển thị trường bất động sản trong năm 2007, với một tốc độ đáng kinh ngạc là 94%. Mức giá trung bình để thuê văn phòng loại A tại Hà Nội cũng đạt 36 đô cho 1 mét vuông trong quý 2 năm 2007, với công suất trung bình của 97%. Thị trường bất động sản ở đây đã trở nên rất có triển vọng, vì Hà Nội mở rộng đến bốn lần kích thước ban đầu của nó, nâng cao năng lực cho đầu tư trong khu vực.

 

Hình 2: Số liệu của Văn phòng chính phủ vào thời điểm năm 2007

Source: CBRE (Vietnam) 2007.

 

Thị trường khách sạn cũng bùng nổ (hình 3). Nhờ sự gia tăng liên tục số lượng du khách đến Việt Nam trong những năm gần đây, nhu cầu về phòng khách sạn tăng nhanh hơn so với nguồn cung, do đó công suất đặt phòng vẫn ở mức gần 100%.

Hình 3: Nguồn cung tương lai đối với khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội và TP-HCM

Source: CBRE (Vietnam) 2007a.

Nhu cầu được dự báo sẽ vẫn mạnh mẽ trong những năm tới, do đó nhiều dự án khách sạn được tiến hành trên khắp các thành phố lớn của đất nước, đặc biệt là các dự án cho khách sạn 4-5 sao. Trong chỉ quý 2 của năm 2007, giấy phép đã được cấp để xây dựng mới khách sạn 4-5 sao tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội.

Cuối cùng nhưng không kém, thị trường bán lẻ tại các thành phố lớn cũng đang ở trong thời kỳ hoàng kim của nó. Trong năm 2006 và 2007, Việt Nam được xếp hạng điểm đến tốt nhất thứ ba trên thế giới về phát triển bán lẻ của AT Kearny, nhảy năm bước từ vị trí của tại thời điểm năm 2005. Những trung tâm mua sắm mới, các cửa hàng, siêu thị và trung tâm bán lẻ khác đã được xây dựng ở khắp mọi nơi, nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn là gần chạm mức 100% do nhu cầu thậm chí còn tăng nhanh hơn. Giá cho thuê bán lẻ trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh cho quý 4 năm 2007 là 84 đô cho 1 mét vuông, tăng 35% so với giá năm 2006, ngay trước khi Việt Nam gia nhập WTO, và gấp đôi so với năm 2004. Mặc dù vẫn còn tương đối thấp hơn so với giá ở khác các thành phố lớn tại châu Á, điều này đã vượt giá thuê văn phòng trung bình tại Manila (18 đô), Jakarta (52 đô), và Bangkok (60 đô) (CBRE 2007b).

 

Sự bùng nổ của thị trường Bất Động Sản Việt Nam

Sự bùng nổ bất động sản này được thúc đẩy bởi ba tiềm lực chính: gia tăng nhu cầu trong nước và quyền chi tiêu; tăng nhu cầu nước ngoài và đầu tư nước ngoài; và các chính sách mới hỗ trợ đầu tư nước ngoài nói chung, cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng.

Nguồn lực trong nước

Sự gia tăng vô cùng mạnh mẽ cho nhu cầu trong nước đối với bất động sản trong năm 2007, là do sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế khoảng 8% mỗi năm và sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, điều đó đã cho các nhà đầu tư nhiều hơn, đủ tiền mặt để chi tiêu (Hình 4). Sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và ổn định dẫn đến sự ra đời, phát triển và mở rộng của nhiều ngành công nghiệp, điều này tạo ra nhu cầu mới cho các nhà máy và các không gian văn phòng, cũng như nơi trú ẩn ở các thành phố lớn cho dòng chảy nhân công từ các khu vực kém phát triển của đất nước. Trong khi đó, sự bùng nổ của thị trường chứng khoán cũng làm phong phú cho nhiều hộ gia đình đã dẫn đến nhu cầu cải thiện môi trường sống của họ. Mặt khác, các nhà đầu tư khác đã cố gắng đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình bằng cách đầu tư vào thị trường bất động sản. Nhiều người trong số các nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng của việc bán lại bất động sản trong tương lai gần với giá cao hơn đáng kể hoặc cho thuê chúng trở lại với người nước ngoài với giá gấp hai lần hoặc thậm chí gấp ba lần giá của khách hàng trong nước sẽ phải trả. Do đó, nhà chung cư từ loại trung bình đến chất lượng cao đã trở thành thị trường nóng nhất, và chỉ xếp hạng thứ 2 sau thị trường chứng khoán mà vào thời điểm đó được coi là rất hấp dẫn các nhà đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, sự gia tăng giá đáng kinh ngạc được cho là kết quả của sự đầu cơ đáng kể giữa các khách hàng địa phương và không bền vững trong thời gian dài.

Hình 4: VN Index - July 2000 ~ February 2007

Source: CBRE (Vietnam) 2007b.

Tuy nhiên vào đâu năm 2008, nhìn thấy một giảm sút mạnh của nền kinh tế, tiếp theo là một cuộc suy thoái nghiêm trọng trong thị trường chứng khoán. Tổn thất to lớn và rủi ro tăng vọt trên thị trường chứng khoán và các hình thức đầu tư dẫn đến một xu hướng mới: các nhà đầu tư hiện nay đã vẫn bơm tiền vào thị trường bất động sản vì nó vẫn giữ được sự bùng nổ và tiềm năng lớn trong chính nó. Thật vậy, thị trường bất động sản vẫn phát triển mạnh mẽ, mặc dù với tốc độ chậm hơn do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và tiền tệ. Tuy nhiên, có một điều khác là nhiều nhà đầu tư hiện đang tìm kiếm các lợi ích dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn như trước đây.

 

Nguồn lực nước ngoài

Kể từ khi gia nhập gia nhập WTO vào cuối năm 2006, đầu tư nước ngoài trực tiếp hay gián tiếp, đã đổ mạnh vào Việt Nam. Thị trường bất động sản tích cực hưởng lợi rất nhiều từ hiện tượng này. Thị trường cho các văn phòng, khách sạn, chung cư được chào đón nồng nhiệt một dòng chảy rất lớn của cả vốn tài chính và con người. Như kết quả của một cơn lũ từ sự gia nhập WTO, cục đầu tư nước ngoài của Việt Nam (FIA) ước tính khoảng 6 tỷ đô đã được giải ngân trong năm 2007, trong khi FDI một mình đạt hơn 14 tỷ đô từ tháng giêng đến tháng 5 năm 2008, 45% mà đã được đổ vào xây dựng văn phòng và căn hộ. FIA cũng báo cáo rằng trong chín tháng đầu năm 2008, cả nước đã thu hút được 57.200.000.000 FDI, tăng gấp năm lần so với cùng kỳ năm trước. Các nhà đầu tư rất quan tâm đầu tư trong ngành công nghiệp và xây dựng, đã đưa vào 32.300.000.000 $ (khoảng 57,48% của tổng số vốn) vào 484 dự án (AsiaPulse 2008). Nhà đầu tư Malaysia đã vượt qua các bậc thang để lên bảng xếp hạng nhất trong những nhà đầu tư vào Việt Nam.

Thị trường bán lẻ cũng phát triển rất tích cực. Các nhà bán lẻ nổi tiếng thế giới như Lotte (Hàn Quốc), Parkson (Malaysia) mở các trung tâm mua sắm ở Hà Nội, Hải Phòng và Thành phố Hồ Chí Minh. Trong khi những người khác như Central (Thái Lan), Carrefour (Pháp), Takashimiya (Nhật Bản) và Wal-Mart ( Mỹ) đã xem xét thị trường để tham gia trong một tương lai gần. Nhà đầu tư quan tâm để mua các dự án đã được cấp phép và đang được xây dựng, vì nó được sẵn sàng cho họ, thay vì thuê đất và phát triển nó từ số không.

Lý do phổ biến cho đầu tư vào Việt Nam bao gồm tăng trưởng mạnh và bền vững về kinh tế, ổn định chính trị, môi trường kinh doanh ổn định, lao động giá rẻ, vật liệu rẻ và cải thiện môi trường pháp lý với chính sách thoải mái hơn của chính phủ để thúc đẩy dòng vốn. Nhiều doanh nghiệp muốn mở nhà máy ở Việt Nam thay vì Trung Quốc, vì Việt Nam được báo cáo là có chi phí lao động thấp nhất trong khu vực, trong khi công nhân ở đây có kỹ năng cao hơn so với công nhân Trung Quốc. Ngoài ra, cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ đang diễn ra cũng là lý do kích thích đầu tư vào Việt Nam, kết quả là vốn bị rút khỏi thị trường Mỹ và chuyển hướng sang các thị trường mới nổi như Việt Nam mà ít phụ thuộc vào nền kinh tế Mỹ.

 

Luật phát và những chính sách của Chính phủ

Chính phủ Việt Nam đã có những nỗ lực rất lớn để thu hút thêm nguồn vốn vào nước này. Việc Việt Nam gia nhập WTO đã mở rộng cửa cho cả hai luồng ra cho hàng hoá và dòng vốn đầu tư, nhưng nếu không có chính sách thoải mái hơn nhiều và khuyến khích của chính phủ, các dòng chảy sẽ bị hạn chế. Các rào cản thương mại được loại bỏ và giảm, tiến trình xử lý được nhanh hơn và thủ tục visa đơn giản, các hiệp định song phương và đa phương về đầu tư, thương mại và vận động của vốn con người với Hoa Kỳ, một số nước châu Âu và Nam Mỹ và trong ASEAN đã đưa ra cơ hội tiếp cận và đáng kể tăng cường hỗ trợ cho các công ty nước ngoài. Điều đáng chú ý, Việt Nam và Hoa Kỳ đạt được thỏa thuận tiếp cận thị trường song phương vào năm 2006, được xem như là một bước tiến lịch sử trong mối quan hệ giữa hai kẻ thù củ. Bên cạnh đó, chính phủ cũng nới lỏng các chính sách về sở hữu nước ngoài, làm cho nó có thể cho các ngân hàng 100% thuộc nước ngoài được mở ra ở Việt Nam, và HSBC đã là ngân hàng đầu tiên tại đây.

Kể từ lúc những cố gắng đầu tiên để tự do hóa thị trường bất động sản vào năm 2003, chính phủ Việt Nam đã khá nhanh chóng và linh hoạt trong việc cải thiện thị trường này hơn nữa. Luật đất đai được sửa đổi vào năm 2006 với những chính sách cởi mở hơn, tiếp theo là một luật giao dịch bất động sản mới có hiệu lực từ 1 tháng 1 năm 2007 hướng dẫn về hoạt động kinh doanh bất động sản. Với điều này, thị trường trở nên minh bạch hơn, chào đón hơn và ít gây nhầm lẫn cho cả người giao dịch trong nước và nước ngoài. Hơn nữa, Nghị định 84, được thông qua vào năm 2007, kéo dài thời gian của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nước ngoài từ 50 năm đến 70 năm, và bên thuê có thể gia hạn hợp đồng mà không phải trả bất kỳ khoản phí thêm. Đây là điều kiện gần như vĩnh viễn, tạo cho Việt Nam một lợi thế cạnh tranh đáng kể so với các nước khác trong khu vực (thời gian tối đa của Thái Lan cho người nước ngoài thuê, hiện nay là 50 năm).

Xu hướng tương lai cho thị trường Bất Động Sản Việt Nam

Vào giữa năm 2008, tình hình thị trường bất động sản đã tụt giảm. Số lượng giao dịch đã tụt giảm đáng kể, rất ít các tòa nhà đã bắt đầu khởi công xây dựng, giá đã giảm ít nhất 50 phần trăm trong thành phố Hồ Chí Minh và 20 phần trăm tại Hà Nội, trong khi các ngân hàng thắt chặt tín dụng hơn bao giờ hết, tạo ra một sự thiếu hụt nghiêm trọng quỹ vốn cho thị trường. Cho ra những kết quả cao về lạm phát (ước tính 21 phần trăm trong năm 2008) do tăng mạnh về giá hàng hóa của thế giới, suy thoái kinh tế kéo dài, sụt giảm của thị trường chứng khoán,  do đó niềm tin của nhà đầu tư củng giảm. Một số gọi nó là thị trường bị đóng băng, nhưng các chuyên gia tin rằng tình hình không hoàn toàn xấu. Thay vào đó, thị trường đã trải qua một giai đoạn điều chỉnh, trong đó giá cả được đưa xuống một mức hợp lý và bền vững hơn so với mức giá trước đó bị thổi phồng. Ngoài ra, đầu tư vào ngành công nghiệp tiếp tục phát triển và nhu cầu hiện tại vẫn còn mạnh hơn nhiều so với nguồn cung.

Trong một thời điểm ngắn, các nhà kinh tế dự báo rằng người mua sẽ miễn cưỡng ở lại cho tương lai có thể đoán trước. Tuy nhiên, nhà đầu tư sẽ tiếp tục đổ tiền vào thị trường vào lúc thị trường đã có dấu hiệu hồi phục giữa năm 2010. Giá cả hiện nay đã giảm 40% trên mức giá trung bình, và sẽ giảm tiếp cho đến khi nó đạt mức thực của nó. Trong thực tế, nhiều chuyên gia thậm chí còn nghĩ rằng đây là thời điểm tốt nhất để đầu tư vào thị trường bất động sản của Việt Nam. Don Lam, tổng giám đốc VinaCapital, một công ty bất động sản hàng đầu Việt Nam, cho rằng suy thoái kinh tế và suy giảm tiền tệ đã khiến thị trường giá rẻ nhất thế giới. - P/E bình quân là 38 lần vào năm ngoái, nhưng nó đã giảm xuống chỉ còn 9-10 lần trong năm nay, ông nói. Nó đã được đề cập thêm, bất kể sự sụt giảm của thị trường chứng khoán, hầu hết các công ty, trừ những người trong lĩnh vực ngân hàng và tài chính, nó vẫn tăng trưởng ở mức 13-15% hàng năm (Nguyen 2008).

Ở dài hạn, thị trường sẽ tiếp tục tăng mạnh, nhưng trọng tâm của nó sẽ thay đổi. Thị trường cho căn hộ sẽ bước qua giai đoạn thấp để phục vụ nhiều hơn, cho người nghèo, khách hàng: gia đình trẻ với ngân sách thấp hơn. Khi Việt Nam có dân số trẻ với hơn 50% dân số dưới 30 tuổi (Tổng cục Dân số và Kế hoạch hóa gia đình vào 2006 đến 2007), sẽ có tiềm năng nhiều về nhu cầu cho những năm tới. Trong khi đó, thị trường căn hộ sang trọng hơn vẫn sẽ tăng, nhưng giá sẽ sửa hoặc tiêu chỉnh thực tế hơn và phải chăng hơn. Các lĩnh vực về văn phòng cũng sẽ trải qua hiện tượng tương tự: Hạng A và hạng B sẽ tiếp tục là một thị trường nóng khi nguồn cung được dự đoán sẽ thấp hơn nhiều so với nhu cầu, trong khi thị trường cho văn phòng hạng C sẽ tăng trưởng nhanh hơn.

Thị trường khách sạn đã bị ảnh hưởng rất nhiều bởi suy thoái kinh tế và lạm phát nghiêm trọng. Tuy nhiên, trong dài hạn, số lượng khách du lịch đến Việt Nam sẽ vẫn tăng với tốc độ chóng mặt. Khách sạn và khu nghỉ dưỡng mới sẽ được thành lập tại các điểm đến du lịch mới phát triển, đặc biệt là những khu dọc theo những bãi biển đẹp và hoang sơ gần trung tâm đất nước. Bên cạnh đó, nhiều khách sạn chất lượng trung bình đến cao cấp sẽ được xây, nhưng vẫn có sự thiếu hụt nghiêm trọng về chất lượng khách sạn và dịch vụ du lịch tại Việt Nam.

Thị trường bán lẻ, mặt khác, sẽ trở nên rất tích cực trong những năm tới khi các cơ sở mua sắm hiện đại mới chỉ bắt đầu được phát triển và sẽ xuất hiện tại các thành phố lớn trong vài năm tới. Kearny (2006) cho rằng năm 2008 và 2009 là thời gian hoàn hảo để đầu tư vào thị trường bán lẻ của Việt Nam, là thị trường được xếp hạng nhất trong chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầu. Khi thu nhập bình quân đầu người tiếp tục tăng, họ sẽ có nhu cầu lớn hơn cho thương hiệu sản phẩm và hàng hóa chất lượng cao, với những dịch vụ khác. Điều này sẽ làm tăng cơ hội phát triển cho các nhà bán lẻ và các nhà phát triển bất động sản cung cấp không gian cho họ.

Một tín hiệu hồi phục ban đầu của thị trường bất động sản là sàn giao dịch bất động sản đã được mọc lên như nấm trong năm qua. Động thái của cơ quan quản lý nhà nước để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về giao dịch bất động sản, đã làm cho các doanh nghiệp gấp rút hơn trong cuộc đua này, nó củng tạo ra sự minh bạch, kết nối tốt hơn giữa cung và cầu cho thị trường bất động sản.

 

Vấn đề chính của Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Giai đoạn trứng nước

Thứ nhất, đó là sự mất cân bằng trong hỗn hợp sản phẩm hiện tại của thị trường bất động sản. Sự bùng nổ bất động sản trong năm 2007-08 đã được kích thích, sau khi Việt Nam gia nhập WTO, bởi việc thành lập một lớp học mới cho khách hàng có sức chi tiêu mạnh mẽ, với những khoảng đầu tư khổng lồ từ trung bình đến căn hộ cao cấp, văn phòng, khách sạn và trung tâm bán lẻ. Do đó giá cả bị đẩy lên trong một thời gian rất ngắn với mức giá khoảng 200% so với giá trước đó. Không cần phải nói, bong bóng bất động sản này là được tạo ra bởi đầu cơ, và không thể được coi là tăng trưởng bền vững. Thật vậy, khi thị trường bất động sản đã ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế gần đây và chính sách thắt chặt tiền tệ, thì giá đã giảm đáng kể, do các nhà đầu tư vào thị trường này trong thời gian cao điểm của nó phải chịu thiệt hại nghiêm trọng, nên làm cho những nhà đầu tư khác không muốn đầu tư.

Mặt khác, hầu hết các giao dịch về bất động sản đến từ phần còn lại của dân số, với nguồn vốn eo hẹp. Tuy nhiên, đây vẫn là một phân khúc gần như hoang sơ với rất ít đầu tư do thực tế rằng nó là nhanh hơn nhiều và dễ dàng hơn để kiếm được lợi nhuận cao từ các khoản đầu tư vào bất động sản vàng. Chính quyền có vẻ là các nhà phát triển duy nhất của thị trường cho người có thu nhập thấp, với việc xây dựng một số căn hộ chung cư mới. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn còn tụt xa phía sau nguồn cầu. Một lý do khác không phù hợp của cung và cầu là thiếu nghiêm trọng các cơ chế cho phép người mua có ít tiền có thể chi trả cho tài sản. Các ngân hàng đã rất chặt chẽ về các khoản vay bất động sản, trong khi số lượng người bán chấp nhận trả góp còn hạn chế, và dần đưa ra những yêu cầu thường lớn hơn so với những gì mà người có thu nhập thấp đến trung bình có thể mua được.

Việc thiếu tính chuyên nghiệp là rất rõ ràng trên thị trường trứng nước này. Có rất nhiều cơ quan môi giới, nhưng quy mô và mạng lưới của họ rất hạn chế. Hơn nữa, các cơ quan này luôn ưu tiên cho đầu cơ lợi nhuận và không có một quy định đúng đắn nào từ chính quyền, liều lĩnh và gian lận không phải là hiếm. Trong khi đó, sự thiếu hụt nghiêm trọng của các sàn giao dịch chuẩn, sàn giao dịch đầu tiên được khai trương vào đầu năm 2008. Dịch vụ môi giới trực tuyến, mặc dù mọc lên như nấm gần đây, chủ yếu tập trung vào những người nước ngoài và người mua cao cấp, với số lượng và nội dung của các thông tin cung cấp không dồi dào. Hiện củng có một số ít người thẩm định hay nhân viên bất động sản đúng chất lượng này, cùng với đầu cơ, tạo ra một hệ thống giá hỗn loạn và không chính xác đối với bất động sản. Tuy nhiên, tình trạng này sẽ cải thiện sớm, khi chính phủ gần đây đã nâng cấp các yêu cầu về thẩm định tài sản đủ điều kiện, trong khi mặt khác mở ra thị trường cho các cơ quan nước ngoài.

Các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản và ngân hàng lại thiếu tính chuyên nghiệp. Theo báo cáo của Bộ trưởng bộ xây dựng Nguyễn Hồng Quân cho quốc hội trong tháng 10 năm 2008, ông lưu ý rằng trong khi một số nhà phát triển thể chế dường như hiểu được thị trường rất tốt và nhanh chóng trong cơ hội nắm bắt, nhiều doanh nghiệp không có khả năng về tài chính và thiếu kinh nghiệm cũng gia nhập thị trường. Nhiều khoản đầu tư tự phát không được lên kế hoạch cẩn thận, làm cho thị trường mất cân bằng và ổn định. Hơn thế nữa, cho vay trong thời kỳ bùng nổ là dễ dàng và tập trung vào một lĩnh vực nhỏ của thị trường, kích thích đầu cơ và tạo nhu cầu ảo không thật. Mặt khác, sự chấm dứt đột ngột cho vay bất động sản mà không xem xét cẩn thận và mạnh mẽ sẽ làm cho nó xấu đi và mất cân bằng giữa cung và cầu dài hạn.

Giao dịch không giấy tờ là một vấn đề khác với thị trường bất động sản của Việt Nam. Thuật ngữ này dùng để trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản trực tiếp từ bên giao cho bên nhận mà không thông báo cho chính quyền địa phương. Người nhận chuyển nhượng không có báo cáo với ủy ban địa phương cho đến khi sau khi di chuyển vào nhà hoặc xây dựng một tòa nhà trên đất hoặc sử dụng nó cho mục đích thương mại. giao dịch không có giấy tờ là một thực tế phổ biến vì đơn giản và tiện lợi của nó; không cần phải đi qua quá trình cấp phép, không cần phải trả tiền thuế. Mặc dù được đồng thuận của chính quyền, kinh doanh không có giấy tờ vẫn được chấp nhận theo hệ thống, do thực tế rằng hầu hết các chủ sở hữu đất đai, đặc biệt là những người sống ở các vùng nông thôn, chưa được cấp giấy chứng nhận chính thức của quyền sở hữu trên tài sản của họ. Giao dịch ngầm với sự thiếu vắng giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp gây ra khó khăn cho chính phủ về việc theo dõi và kiểm soát hoạt động kinh doanh trên thị trường. Hơn nữa, điều này cũng tạo ra những khó khăn cho các ngân hàng để thu hồi nợ vay từ tài sản đó. Do đó, họ hoặc là không muốn cho vay thế chấp hoặc tính lãi suất vay cao (21% trung bình theo ước tính của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, 2008).

 

Chính sách kém hiệu quả và các khuôn khổ pháp lý

Việt Nam là một đất nước xã hội chủ nghĩa, và đảng cộng sản đã kiểm soát mạnh mẽ trên tất cả các hoạt động chính trị, xã hội và kinh tế. Hai mươi hai năm sau khi công bố cái gọi là thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và kế hoạch tự do hóa nền kinh tế, Chính phủ vẫn duy trì sự can thiệp mạnh mẽ của nó trên thị trường. Thị trường bất động sản được quy định chặt chẽ với ba bộ luật: luật đất đai, pháp luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản. Vấn đề là những nỗ lực của chính phủ trong việc điều chỉnh và hỗ trợ thị trường bị cản trở bởi pháp luật không rõ ràng và khó hiểu cũng như nhiều rào cản đối với đầu tư từ nước ngoài.

Thứ nhất, khung pháp lý về quyền sở hữu đất đai là không rõ ràng, và điều này đã dẫn đến sự nhầm lẫn lẫn vi phạm pháp luật trong giao dịch bất động sản. Theo luật đất đai, đất đai ở Việt Nam là một tài sản nào đó thuộc về toàn dân tộc, và chính phủ quản lý các tài sản thay mặt cho tất cả công dân Việt Nam. Nói cách khác, đất đai không thuộc về bất cứ cá nhân hay tổ chức nào, và chủ sở hữu đất thực tế chỉ sở hữu quyền sử dụng nó, có xác nhận của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ (bằng tiếng Việt). Một thời gian dài của quá trình chuyển đổi chính trị và kinh tế, các quỹ chính phủ giới hạn và băng đỏ ngăn ngừa sổ đỏ này được cấp cho phần lớn các hộ gia đình Việt. Trong quá khứ, khi có đến 90% dân số Việt Nam sống ở nông thôn và giao dịch đất đai là không được phổ biến, vấn đề này chưa bao giờ là một vấn đề chính cho xã hội. Tuy nhiên, với sự gia tăng đô thị hóa, thị trường bất động sản đã bắt đầu phát triển trong nhiều khu vực mà trước đây là nông thôn. Đồng thời, sự vắng mặt của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành một vấn đề nghiêm trọng, vì nó không chỉ làm chậm quá trình giao dịch, nhưng cũng cho phép giao dịch không có giấy tờ hợp pháp và kinh doanh, tạo ra tham nhũng và hối lộ.

Thứ hai, các quy định hành chính để đầu tư, quy hoạch, phê duyệt dự án và các thủ tục liên quan đến đất cho các dự án đầu tư bất động sản rất phức tạp và tốn thời gian. Cấp phép cho các dự án này thường bị trì hoãn bởi vì quá nhiều bộ có liên quan trong quá trình này, trong khi các quan chức các Bộ không có đủ sự hiểu biết và thiếu kinh nghiệm để đối phó với các quy định tài sản. Theo một nghiên cứu được tiến hành bởi Bộ Xây dựng, các thủ tục cấp phép có chứa ít nhất 33 bước, mất khoảng 1-2 năm để hoàn thành, thậm chí 3-4 năm trong một số trường hợp đặc biệt. Việt Nam cũng có một danh tiếng rất xấu trong sự minh bạch về quản trị và kinh doanh. Năm 2006 Việt Nam xếp hạng bét trong chỉ số minh bạch về bất động sản toàn cầu của Jones Lang LaSalle. Mặc dù vị trí của đó đã được cải thiện, bởi Việt Nam nhảy sáu bậc lên danh sách, di chuyển từ thiếu minh bạch trở thành minh bạch kém, thực tế là nó vẫn còn đứng thứ 76 (2010) trong các chỉ số giảm tính cạnh tranh đáng kể của thị trường.

Thứ ba, hệ thống thuế hiện hành về giao dịch bất động sản có nhiều nhược điểm. Đất sử dụng có thuế rất thấp, làm giảm đi hiệu quả của của việc sử dụng và hạn chế đầu cơ. Trong thực tế, các loại thuế trên chuyển nhượng và đăng ký lệ phí sở hữu đất đai là quá cao, không khuyến khích chính thức, giao dịch minh bạch và nộp thuế.

Bốn là, vẫn còn có những rào cản cao cho nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Mặc dù các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản của Việt Nam, theo luật họ không được phép mua hay sở hữu riêng đất đai, nhà cửa, tài sản bất động sản khác, và sự lựa chọn duy nhất để đầu tư là đầu tư vào các quỹ phát triển bất động sản. Trước đây, các công ty bất động sản nước ngoài và các cơ quan môi giới không được phép hành nghề tại Việt Nam. Trong năm 2008, tuy nhiên, những rào cản này đã được hạ xuống khi người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài được trao quyền sở hữu một căn hộ cho mục đích phi thương mại, trong khi các cơ quan môi giới nước ngoài đã được cấp phép vào thị trường bất động sản của Việt Nam. Theo Bộ Xây dựng, chính phủ cũng đang soạn thảo một đạo luật mới cho phép các nhà phát triển bất động sản nước ngoài tham gia thị trường.

Ngày cập nhật 2016/07/04 Tác giả: nhadatphucankhang