Theo ông Theodore Knipfing, Giám đốc Bộ phận bán lẻ Cushman & Wakefield Châu Á – Thái Bình Dương, muốn thị trường bán lẻ phát triển mạnh, Việt Nam phải mạnh từ bên trong, phải thay đổi thói quen sinh hoạt, mua sắm và điều này cần thời gian mới có thể giúp thị trường bán lẻ trưởng thành.
Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield có đề cập Việt Nam có một số con đường lọt vào danh sách những con đường bán lẻ đắt nhất thế giới. Theo ông, đâu là nguyên dân dẫn tới mức giá thuê đắt đỏ này?
Tôi nghĩ là bảng xếp hạng này, với thông tin giá thuê tại một số con đường mua sắm trung tâm lọt vào những con đường đắt đỏ nhất thế giới chỉ phản ánh được một phần chứ không toàn diện về giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam.
Chỉ một số con đường tại quận trung tâm như Đồng Khởi nơi có các khối đế bán lẻ của Khách sạn Sheraton, Caravelle, Times Square hay trung tâm thương mại Union Square và Vincom Center mới có giá như vậy mà thôi.
Đây cũng là điều tất yếu khi mà các khu vực này có vị trí đắc địa ngay trung tâm Quận 1, nơi những người có thu nhập cao, người nước ngoài thường lui tới. Tôi muốn nhấn mạnh rằng nó không có gì bất thường ở đây vì đây là một khu vực rất nhỏ tại Việt Nam và không phản ánh giá thuê trung bình của mặt bằng bán lẻ nói chung.
Giá thuê bất động sản bán lẻ tại Việt Nam đang ở mức nào so với mặt bằng chung của khu vực? Mặt bằng giá chung này có hợp lý so với GDP đầu người và sức mua tại Việt Nam thời điểm hiện tại không, thưa ông?
Khi tôi nói đến khu vực, tôi thường nói về Campuchia, Myanmar vì các thị trường này khá tương đồng với Việt Nam chứ không nói đến các nước như Indonesia hay Singapore, nói đến giá thuê mặt bằng bán lẻ thì ngoài những địa điểm sang trọng dĩ nhiên có giá thuê cao thì các địa điểm khác giá thuê cũng tương đối hợp lý.
Và nếu bạn nhìn vào doanh số bán hàng của các thương hiệu cao cấp thì một số có biên độ lợi nhuận cao so với chi phí thuê mặt bằng.
Tôi nghĩ rằng chi phí thuê mặt bằng nên chỉ chiếm trung bình khoảng 20% doanh số bán hàng mà thôi, một số thương hiệu trả giá thuê dưới 20% so với doanh thu nhưng cũng có các thương hiệu khác phải trả giá thuê cao hơn mức 20% này.
Do đó để nhận định là giá thuê mặt bằng cao hay thấp thì khá là chủ quan vì có thể là do giá thuê cao thật, nhưng cũng có thể do thương hiệu chưa mạnh tại trị trường, dẫn đến kết quả kinh doanh không chưa mang lại lợi nhuận mong muốn.
Ông Theodore Knipfing, Giám đốc Bộ phận bán lẻ Cushman & Wakefield Châu Á – Thái Bình Dương.
Nếu so với các thị trường bán lẻ khác, tôi nghĩ Việt Nam có nhiều lợi thế hơn Myanmar, Campuchia. Ví dụ Việt Nam có các con đường mua sắm tại khu trung tâm trong khi hai nước kia không có, do đó không thể so sánh giá tại các con đường này được.
Xét về giá thuê tại trung tâm thương mại, cả ba nước hiện có rất nhiều trung tâm đang thương mại được xây dựng, thói quen sinh hoạt, mua sắm của người dân mới bắt đầu cải thiện đối với các hình thức mua sắm hiện đại, tức là thị trường đang và sẽ có sự thay đổi trong thời gian tới, do đó có lẽ thời gian này chưa xác đáng để nhận định giá cả đã phù hợp với mức thu nhập và sức mua hay chưa.
Có khá nhiều bất động sản bán lẻ tại Việt Nam đã có tỷ lệ cho thuê khá thấp trong một thời gian dài khi bất động sản xuống dốc do có thời gian nguồn cung tăng quá nhanh. Thực tế đó nói lên điều gì và liệu rằng nó có sự thay đổi trong thời gian tới không, thưa ông?
Tôi không thấy tình hình bi quan như vậy vì nhiều yếu tố: Đúng là nguồn cung hiện nay đang tăng, ví dụ như Vincom đang xây dựng 20 trung tâm mua sắm cùng một lúc nhưng thu nhập bình quân đầu người và thu nhập hộ gia đình đang phát triển nhanh chóng, tăng đến hai con số tại Việt Nam.
Số người Việt đi du lịch nước ngoài cũng đang tăng và giúp họ biết được nhiều thương hiệu hơn, kích thích thói quen mua sắm hơn. Nguồn cung tăng nhưng kinh tế vĩ mô cũng đang phát triển ổn định, thói quen mua sắm của người dân cũng đang được cải thiện.
Do đó tôi thấy rằng mọi thứ vẫn đang đi đúng quỹ đạo tự nhiên của nó, chỉ có một điều mà thị trường bán lẻ Việt Nam cần cải thiện đó chính là phải thu hút các thương hiệu lớn quan trọng vào trung tâm thương mại vì tại bất kỳ quốc gia nào trong khu vực, các thương hiệu này đóng vai trò quan trọng trong việc thành bại của trung tâm thương mại do họ thu hút người dân đến đây mua sắm và sử dụng dịch vụ.
Thời gian gần đây, người ta hay nhắc đến kỳ vọng vào TPP hay AEC sẽ đem lại sức bật lớn cho bất động sản Việt Nam. Theo ông, liệu chúng ta có kỳ vọng quá nhiều vào sức tăng trưởng của thị trường bán lẻ khi Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại (FTAs) đặc biệt là TPP và Cộng đồng Kinh tế Chung ASEAN (AEC)?
Những Hiệp định thương mại là những điểm tích cực cho thị trường, và đúng là tôi có nhìn thấy có sự kỳ vọng hơi nhiều vào nó. Về lý thuyết mà nói thì sẽ có rất nhiều các nhà máy, xí nghiệp, các công ty đến làm ăn và thị trường sẽ chứng kiến sự tăng trưởng doanh thu khi hoạt động giao thương nhộn nhịp hơn.
Nhưng với trường hợp của Việt Nam thì nền kinh tế đang tăng trưởng tốt, cần phải thúc đẩy kinh tế hộ gia đình cao hơn, cải thiện thói quen sinh hoạt và mua sắm gắn liền với các hình thức bán lẻ hiện đại (siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trung tâm thương mại..).
Tỷ lệ dân cư sống tại đô thị tại Việt Nam là 30% và thu nhập bình quân đầu người khoảng 2.000 USD/ 1 năm, những con số này sẽ cao hơn trong thời gian tới, vậy các chủ trung tâm thương mại, các nhà phát triển bất động sản phải làm thế nào để thu hút được càng nhiều người đến trung tâm thương mại của họ càng tốt.
Các hiệp định nêu trên rất quan trọng, tự do hàng hóa, xóa bỏ các rào cản thương mại và thuế cũng rất quan trọng nhưng đều đến từ bên ngoài, chúng ta phải mạnh từ bên trong, phải thay đổi thói quen sinh hoạt, mua sắm và điều này cần thời gian mới có thể giúp thị trường bán lẻ trưởng thành.
Trong năm 2016, ông có nhận định như thế nào về thị trường bán lẻ khu vực Châu Á nói chung và tại Việt Nam nói riêng?
Năm vừa qua là một năm đầy thú vị cho thị trường bán lẻ nói chung, xét về khu vực Châu Á thì đây cũng chính là một trong những thị trường bán lẻ thành công nhất trên Thế giới và khu vực Đông Nam Á cũng đóng góp lớn rất nhiều cho thành công này.
Thị trường bán lẻ Nhật Bản cũng có một năm thuận lợi trong khi Hàn Quốc thì cũng đang phục hồi tốt kể từ khi tuyên bố đẩy lùi được bệnh dịch MERS hồi giữa năm. Nhìn chung thì bán lẻ Châu Á có một năm thành công.
Đối với Việt Nam, tôi thấy rằng các bạn đang có nhiều điều kiện thuận lợi như thu nhập bình quân đầu người đang tăng, kinh tế vĩ mô đang đà phát triển, những Hiệp định thương mại như TPP và Cộng đồng chung Châu Á đang đạt được những thỏa thuận tốt.
Tất cả những điều kiện thuận lợi trên sẽ mang lại những điểm sáng nhất định cho kinh tế nói chung và thị trường bán lẻ nói riêng.
Xin cảm ơn ông!
VĨNH TRÀ
-188x135.jpg)
-188x135.jpg)
