Cao ốc hai cực của thị trường và hai ẩn số

Trên trang báo này đúng một năm trước, trong khi đất dự án vẫn còn là một mặt hàng ăn khách, một nhà kinh doanh bất động sản có uy tín của TP.HCM đã dự báo: năm 2005 sẽ là năm của các chung cư, cao ốc.

Nhìn lại một năm qua, thị trường hình như đã diễn ra gần đúng như vậy. Trong 3 tháng đầu năm, đất dự án vẫn còn bán được, nhưng từ nửa năm sau đó, các nhà môi giới chuyên về mặt hàng này gần như không mua bán được gì, người nào không kịp đa dạng hoá mặt hàng đã buộc phải đóng cửa. Chợ địa ốc chuyên về đất dự án ở quận 2 đã tan.

Cùng lúc đó, trong khoảng nửa giữa năm 2004, hàng loạt dự án cao ốc được khởi côn, hầu như mỗi tuần đều có một dự án mới động thổ. Tính đến cuối năm đã có khoảng 200 dự án chung cư, cao ốc được khởi công xây mới. Trong giai đoạn đầu, phần lớn các dự án đều là các cao ốc căn hộ, văn phòng cao cấp, với giá bán từ trên một ngàn USD hoặc trên 10 triệu đồng/m2. Nhưng mức giá sau đó đã giảm khá nhanh, chỉ còn chừng 8 đến trên 9 triệu đồng/m2. Các căn hộ có giá trên một ngàn USD đều bán rất chậm, thậm chí có dự án gần như không bán được.

Những tháng cuối năm, đa số các dự án cao ốc được khởi công đều là các chung cư bình dân, chỉ trừ dự án cao ốc Botanic Tower. Có một sự chuyển hưởng đáng kể trong tính toán của các nhà đầu tư: họ đã nhắm tới phục vụ những người có nhu cầu về chỗ ở thực sự nhưng có túi tiền hạn chế hơn. Các nhà đầu tư gọi đó là những chung cư cho người có thu nhập thấp. Nhưng với giá bán tối thiểu là trên 5 triệu đồng/m2, một căn hộ rẻ nhất cũng trên 160 triệu đồng, trong khi theo thống kê của Bộ Lao động – TBXH trung bình mỗi hộ gia đình tại Hà Nội chỉ tích luỹ được 1,99 triệu đồng/năm, tại TP.HCM là 3,66 triệu đồng/năm, với số tiền đó, cả đời công tác, người cán bộ, công chức chân chính khó có thể sở hữu được một căn hộ.

Như vậy, trên thực tế, thị trường cao ốc đã hình thành hai phân khúc rõ rệt là căn hộ bậc cao và căn hộ bậc trung.

Theo nhận định của giới chuyên môn, nhu cầu sử dụng căn hộ bậc cao của bà con ta hiện nay không nhiều. Đa phần người ta mua loại căn hộ này là nhắm cho thuê lại. Tại khu Phú Mỹ Hưng, giá các căn hộ bậc cao chừng trên 1.000 đến gần 2.000 USD/m2. Mua rồi trang bị thêm đồ đạc, cho thuê lại, tính ra lãi chừng 0,6 đến 0,8%/tháng, tính ra không cao hơn lãi suất ngân hàng nhưng bù lại có hy vọng căn hộ sẽ ngày càng có giá khi khu đô thị này ngày càng phát triển, sầm uất hơn. Tại các khu trung tâm, mức lãi có thể cao hơn và hiện nay tương đối dễ kiếm khách. Thế nhưng, theo dự báo của một công ty tư vấn bất động sản nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, tình hình kinh doanh căn hộ cao cấp sẽ trở nên khó khăn hơn từ cuối năm 2006, khi nguồn cung trở nên dồi dào hơn mà mức cầu có thể tăng chậm. Còn nhớ, khoảng năm 1995, các căn hộ, văn phòng cho thuê trên cả nước đã rơi vào ế ẩm nghiêm trọng, phải 5 năm sau mới phục hồi. Theo quy luật phát triển hình sin, có thể dự báo một đợt khủng hoảng thừa, hay ít ra là sự trầm lắng, có thể sẽ diễn ra trên thị trường này trong thời gian không xa. Trong bối cảnh đó, chỉ những dự án có lợi thế về vị trí, giao thông…. mới có sức cạnh tranh mà thôi.

Các căn hộ bậc trung, về lâu về dài còn có sức hút lớn. Ở thành phố Hồ Chí Minh, chính quyền thành phố ước tính trong 5 năm tới mỗi năm cần xây mới thêm 5 triệu m2 nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính quyền cũng đang nghiên cứu nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp xây nhà chung cư cho tầng lớp này và tìm cách hạ giá thành các dự án. Thế nhưng trở ngại lớn nhất đối với thị trường là sức mua rất có hạn. Trong suốt năm 2005, quỹ cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà của thành phố mới chỉ cho vay được 10 người với số tiền cho vay nhiều nhất là 200 triệu đồng/người. Còn ngân hàng thì chỉ có thể tài trợ cho người mua nhà tại từng dự án cụ thể, với những điều kiện khá chặt chẽ, ít người thu nhập thấp đáp ứng được, hay nói đúng hơn là chỉ người có thu nhập cao mới đáp ứng được. Cuối cùng thì những người có thu nhập cao sẽ bỏ tiền ra mua nhà cho người thu nhập thấp thuê lại hay mua lại. Thị trường căn hộ bậc trung sẽ diễn biến theo chiều hướng này, nếu nhà nước không có biện pháp, điều chỉnh.

Nguồn vốn đầu tư trong dân còn rất lớn. Bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp có thể không chỉ tính toán đơn giản theo kiểu: lấy mức lương trừ đi chi phí sinh hoạt còn lại là số tiền có thể mua nhà. Một cô thợ may bình thường cũng có thể mua ngay một căn hộ vài trăm triệu đồng. Dĩ nhiên số tiền ấy không lấy từ lương của cô ta mà là số tiền dành dụm cả đời của cha mẹ dành cho con. Trường hợp như thế hiện nay không thiếu. Nhưng người ta chỉ mua nhà khi có công ăn việc làm ổn định và giấy tờ nhà được cấp nhanh chóng bảo đảm. Như vậy, vấn đề nhà cho người thu nhập thấp hiện nay còn một ẩn số lớn nữa là thủ tục hành chính. Có thể chính công cuộc cải cách hành chính mới là ẩn số lớn nhất trên thị trường này. Nếu người nào có nhà cửa, có công việc làm cũng được nhanh chóng nhập hộ khẩu, và mua nhà xong được cấp giấy liền thì thị trường nhà đất sẽ nhanh chóng ấm lại, số người sống tạm bợ sẽ giảm hẳn.

Theo Tạp chí Thị trường Bất động sản và Tài sản