Tác động tích cực lên thị trường BĐS

Ảnh hưởng lớn nhất đến thị trường BĐS là 4 văn bản pháp luật mới được thông qua đó là Luật Đất đai sửa đổi 2013, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Khung giá đất.

*Những tác động của Luật Đất đai 2013

Quan trọng nhất mà Luật này đem lại đó là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã chuyển một phần sang quy hoạch vùng, còn cấp xã đã chuyển toàn bộ. Điều này có nghĩa là địa điểm đầu tư đã được xác định cụ thể trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hy vọng làm giảm phí “bôi trơn”.

Nhà nước quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư. Điều này sẽ làm giá đất có cơ hội khách quan hơn và công khai hơn.

Không phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước, nước ngoài, liên doanh, cổ phần trong khả năng tiếp cận đất đai, nhà đầu tư nước ngoài cũng được giao đất có thu tiền. Điều này làm môi trường kinh doanh BĐS sẽ bình đẳng hơn.

Dự án “treo” được giải quyết theo một quy trình mới. Dự án “treo” được gia hạn 24 tháng, nếu vẫn “treo” Nhà nước sẽ thu hồi mà không bồi thường. Điều này vừa tốt cho thị trường nhằm thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất cao hơn, nhưng ngược lại làm “khó” chủ đầu tư.

Nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ từ các dự án nhà ở xã hội mà từ cả hoạt động phát triển nhà ở xã hội của hộ gia đình, cá nhân. Làm tăng cung nhà ở giá rẻ.

*Luật Kinh doanh BĐS

Vấn đề quan trọng nhất đó là hình thức giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai đã được hoàn thiện, quy định rõ trình tự, thủ tục chuyển nhượng, bảo lãnh ngân hàng; mức nộp tiền dưới 70% khi chưa nhận nhà.Điều này có tác động để giải quyết vấn đề vốn trong phát triển nhà ở nhưng thường kèm theo các rủi ro.

Quy định chủ đầu tư phải làm “sổ” đỏ cho người mua nhà trong 30 ngày kể từ khi bàn giao nhà. Điều này củng cố niềm tin cho thị trường.

Mở rộng người nước ngoài, Việt kiều mua nhà. Điều này sẽ tạo niềm tin cho người nước ngoài và tạo điều kiện phát triển phân khúc BĐS nhà ở cao cấp tại Việt Nam.

Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài. Sẽ tạo tính công bằng giữa các loại hình tổ chức kinh tế trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Bãi bỏ việc mua, bán, cho thuê BĐS phải qua sàn giao dịch. Điều này tạo môi trường kinh doanh BĐS mang tính thị trường hơn và hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp hơn.

*Khung giá đất không tác động đến thị trường BĐS

Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh bị thu hẹp phạm vi áp dụng, chỉ để tính thuế và phí, xử lý vi phạm hành chính, tính bồi thường khi làm thất thoát quỹ đất của Nhà nước, thu nghĩa vụ tài chính khi giao đất ở hoặc công nhận quyền sử dụng đất ở tại nông thôn và cho các đối tượng thuộc diện chính sách.

Việc nâng giá trần trong Khung giá đất và Bảng giá đất lên gấp đôi là phù hợp pháp luật và không có tác động tới thị trường BĐS.

Với phân tích từ những khía cạnh trên, G.S Đặng Hùng Võ kết luận: “Những thay đổi này có tác động tích cực lên thị trường BĐS, có tác động làm tăng cung cho nhà giá rẻ, nhà chung cư, và phát triển loại hình giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.

Tồn kho khó giải quyết, bài toán vốn trung và dài hạn

Mặc dù, những thay đổi của chính sách được dự báo sẽ tác động tích nhưng BĐS Việt Nam dưới góc nhìn của G.S Đặng Hùng Võ vẫn còn nhiều việc phải làm, nhiều vấn đế cần giải quyết. Đó là:

Bài toán vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường BĐS vẫn được đặt ra như một vấn đề trọng yếu. Do đó, cần tiếp tục có giải pháp vốn trên cơ sở cho phép nhà đầu tư được thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng nước ngoài để vay vốn đầu tư trung hạn và dài hạn.

Phân khúc nhà ở chung cư đã có khung pháp luật đầy đủ hơn.

Phân khúc chung cư có điều kiện phát triển mạnh. Trước mắt, có rất nhiều thuận lợi cho phát triển nhà chung cư, nhưng khoảng 50 - 70 năm nữa, Nhà nước sẽ phải đối mặt với những bức xúc về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Kho BĐS tồn đọng là một thực tế nhưng sẽ khó giải quyết do những BĐS này ở những nơi không bảo đảm điều kiện để ở.

G.S –TSKH Đặng Hùng Võ

Theo Trí thức trẻ